1. Sachverhalt

Trotz eines guten optischen Eindrucks wird beim historischen Rathaus ein Sanierungsbedarf immer deutlicher sichtbar. Auch liegen mittlerweile vereinzelte Untersuchungsergebnisse vor, die einen baulichen Handlungsbedarf aufzeigen. Bereits im Jahr 2010 wurde in einem von der gbg beauftragten Umbaugutachten die technische Gebäudeausstattung als weitestgehend abgängig beschrieben. Entsprechend der Lebenszyklusphase in der sich das historische Rathauses befindet, hat sich ein Gebäudezustand eingestellt, der in verschiedenen Gewerken mittlerweile deutliche Mängel aufweist und in Summe vermutlich eine umfangreiche Sanierung der Gebäudetechnik erforderlich macht. Es ist damit zu rechnen, dass ausbleibende Sanierungsmaßnahmen in Zukunft zwingend zu relevanten Einschränkungen bei der Nutzung führen würden. Es ist somit erforderlich, eine umfassende Bewertung des technischen Zustands sowie die Entwicklung eines Konzepts zur Vornahme der erforderlichen Sanierungsmaßnahmen vorzunehmen.

2. Sanierungsbedarf des historischen Rathauses auf Basis der Lebenszyklusbetrachtung

Mit Hilfe des PABI-Tools (Praxisorientierte, adaptive Budgetierung von Instandhaltungs-maßnahmen) wurde der Instandsetzung-/Sanierungsbedarf über den Lebenszyklus des historischen Rathauses betrachtet. Das PABI-Tool ermöglicht die transparente Ermittlung der bereitzustellenden finanziellen Mittel für Instandhaltungsbudgets auf Grundlage des Wiederbeschaffungswertes sowie weiterer Einflüsse (Alter, Bruttogrundfläche, Nutzungsart, uvm.) über den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes. Basis ist die Dissertation von Fr. Carolin Bahr „Realdatenanalyse zum Instandhaltungsaufwand öffentlicher Hochbauten“. Die Arbeit wurde mit dem Immobilienforschungspreis 2008 der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) ausgezeichnet. Das Verfahren wurde in den letzten Jahren weiterentwickelt und wird deutschlandweit von öffentlichen sowie privaten Anwenderinnen und Anwendern wie bspw. der Stadt Köln, der Stadt Münster oder BMW genutzt.

Mit Beginn einer Lebenszyklusbetrachtung in den Fünfzigerjahren des vergangenen Jahrhunderts werden über das Tool neben der jährlich erforderlichen Bauunterhaltung auch zwei umfangreiche Kernsanierungen in den Zeitfenstern 1977-1988 sowie 2018-2028 ausgewiesen. Die Auswertung ergibt, dass in den vergangenen Jahrzehnten die für eine ordnungsgemäße Bauunterhaltung erforderlichen Mittel nie in entsprechender Höhe bereitgestellt bzw. eingesetzt worden waren. Umso notwendiger wird es, die nun ausgewiesene Kernsanierung des historischen Rathauses vorzunehmen. Als finanzielle Richtgröße ermittelt das Tool hierzu einen Finanzmittelbedarf von rund 15 Mio. €. Da diese Ermittlung rein statistischer Natur ist, müssen der reale Sanierungsbedarf und die damit verbundenen Kosten mittels einer Sanierungsplanung festgestellt werden.

3. Sanierungsbedarf des historischen Rathauses aufgrund vorliegender Mängel

Der Sanierungsbedarf wird nicht nur über das obige theoretische Modell ausgewiesen, sondern lässt sich auch am realen Zustand der vorhandenen Bausubstanz ablesen. Insbesondere im Bereich der Haustechnik und des Brandschutzes sind Mängel bekannt geworden, die unbedingten Anlass geben diese Teilbereiche in Gänze zu untersuchen, um den vollständigen Sanierungsbedarf feststellen zu können.

Brandschutz:

Für das historische Rathaus wurden in der letzten Zeit für einige Bereiche Brandschutzkonzepte erstellt, welche sich allerdings nur im Zusammenspiel mit einer umfangreichen Erneuerung der größtenteils veralteten oder abgängigen Gebäudetechnik umsetzen lassen. Beispielhaft sind hierfür die Herstellung notwendiger feuerbeständiger Wände im Technikkeller, die aufgrund der beengten Verhältnisse nur bei einem Rückbau der technischen Anlagen möglich wird, oder auch die erforderliche brandsichere Herstellung des innenliegenden Treppenhauses, welches aufgrund des Einbaus mehrerer Technikebenen derzeit nicht vorschriftsgerecht abgeschottet werden kann. Auch ist die Beheizung der Rathaushalle mittels einer offenen Deckendurchführung zwischen Kellergeschoss und Erdgeschoss als kritisch anzusehen, da bei einem Brandereignis im Kellergeschoss auch die Rathaushalle einschl. der angrenzenden nicht abgeschotteten Flure verrauchen könnten. Auch in den weiteren Geschossen liegen Brandschutzmängel vor, die die Erstellung eines zusammenhängenden Konzepts mit konkreten bauplanerischen Lösungen erforderlich machen.

Trinkwassernetz:

Neben den Mängeln am vorbeugenden Brandschutz sind vor allem Mängel an dem Trinkwassernetz vorhanden. So tritt hier teilweise stark braungefärbtes Wasser aus den Leitungen, was ein eindeutiges Indiz dafür ist, dass die Leitungen an den Innenseiten stark korrodieren. Des Weiteren wurden direkt an das Trinkwassernetz Löschwasserleitungen angeschlossenen. Dies ist gemäß Trinkwasserverordnung nicht mehr zulässig, da die Gefahr der Legionellenbildung in den kaum durchspülten Leitungen groß ist und so die Trinkwasserqualität gefährdet wird.

Elektro-, Sicherheits- und Informationstechnische Anlagen:

Ein Sanierungsbedarf an den allgemeinen Elektroinstallationen wie Verteilungen, Verkabelung, Installationsgeräten, Beleuchtungsanlagen sowie der teilweise veralteten passiven IT-Infrastruktur ist bekannt. Eine flächendeckende Brandmeldeanlage ist bereits in Planung. Des Weiteren wurde Handlungsbedarf an der Sicherheitsbeleuchtungsanlage festgestellt.

Energieeffizienz:

Mit dem Hintergrund von Energieeinsparung und Klimaschutz ist es sinnvoll geeignete energetische Maßnahmen am Rathaus – unter Berücksichtigung des Denkmalschutzes – durchzuführen. Deutliche Mängel bestehen an der Wärmedämmung der Gebäudehülle. Hier bietet sich ggf. die Dämmung der obersten Geschossdecke oder die Erneuerung von Dachflächen als Warmdach an. Zudem sollte die Aufstellung von Lüftungsgeräten in gedämmter Hülle, der Einbau effizienter Anlagentechnik sowie eine energetische Aufwertung der einscheibigen Glasfassade der Rathaushalle betrachtet werden.

Barrierefreiheit:

Die Barrierefreiheit ist im historischen Rathaus nur unzureichend gewährleistet. Hier ist zu ermitteln, inwieweit diese im Rahmen der vorliegenden Baustruktur hergestellt werden kann. Schlussfolgerung aus der Sammlung von Mängeln ist, dass eine genaue Untersuchung der Mängel erfolgen muss, um den erforderlichen Maßnahmenumfang, die Kosten sowie den zeitlichen Handlungsdruck ableiten zu können.

4. Erstellung eines Sanierungskonzepts

Basierend auf den exemplarisch darstellten Mängeln ist der erste Schritt auf dem Weg zum Sanierungskonzept die umfängliche Aufnahme des Ist-Zustandes des Gebäudes. Dieses betrifft die Gebäudehülle ebenso wie die Gebäudetechnik. Die Ausführung sollte durch ein erfahrenes Architektur- bzw. Ingenieurbüro unter Hinzuziehung von Fachingenieurinnen und Fachingenieuren erfolgen. (technische Gebäudeausstattung, Energieberatung, Brandschutz, Denkmalschutz etc.). In einem weiteren Schritt sind die Anforderungen an die zukunftsgerechte Raumnutzung möglichst konkret zu erfassen.

Aus den ermittelten Daten kann das Sanierungskonzept erarbeitet werden, welches das Gebäude in einen zukunftsfähigen Zustand überführen soll. Entsprechend der individuellen Bedürfnisse und der zur Verfügung stehen Ressourcen sollten im Sanierungskonzept verschiedene Varianten untersucht werden. Die Varianten können dabei nach zwingenden Erforderlichkeiten und nach möglichen Umsetzbarkeiten unterschieden werden. Insbesondere ist die Frage zu klären, in welchen Schritten eine Sanierung erfolgen kann. Hierbei steht im Vordergrund, ob eine abschnittsweise Sanierung im Betrieb denkbar ist oder ob es erforderlich wird das Gebäude für die Sanierung komplett leerzuziehen.

5. Instandhaltungsvorgehen im Rathaus bis zur Fertigstellung eines Sanierungskonzepts

Die Sanierung des Rathauses macht eine komplexe und gut aufeinander abgestimmte Planung erforderlich. Hierfür ist die Erstellung eines Sanierungskonzepts erforderlich, in welcher die planerischen Belange aus der Haustechnik, aus dem Denkmalschutz sowie der Bautechnik zusammengeführt werden. Auch die zeitliche Umsetzung muss genau definiert werden, um den Betrieb der Verwaltung während den Baumaßnahmen zu berücksichtigen. Bis zum Abschluss eines solchen Konzeptes, sollten nur noch akut zwingend erforderliche Maßnahmen (Erhalt Betriebsfähigkeit und Sicherheit) vorgenommen werden. Da das Untergeschoss des Rathauses aufgrund der Unterbringung eines Großteils der Gebäudetechnik stark von der Umsetzung von Baumaßnahmen betroffen sein wird, kann für den Ratskeller bis zur Umsetzung des Sanierungskonzeptes keine dauerhafte Nutzung/Verpachtung vorgenommen werden.

6. Fazit

Es ist ersichtlich, dass beim historischen Rathaus – insbesondere im Bereich der technischen Gebäudeausrüstung – ein relevanter und zwingender Sanierungsbedarf vorliegt. Die Situation entspricht der Lebenszyklusphase des Gebäudes und ist somit als üblich anzusehen. Um zu vermeiden, dass die Betriebsfähigkeit des Rathauses durch einen zustandsbedingten akuten Ausfall von Teilen der technischen Gebäudeausrüstung eingeschränkt wird, sollte zeitnah eine geordnete aufeinander abgestimmte Sanierung des Rathauses vorgenommen werden. Hierfür sind zunächst Umfang und Sanierungsvorgehen zu erarbeiten. Die Erstellung eines Sanierungskonzepts ist unbedingt erforderlich. Erste Schritte sind die Aufnahme der Bestandssituation mit genauer Festlegung des Sanierungsbedarfs und die daraus folgende Ableitung eines Sanierungsvorgehens mit Angaben der zu erwartenden Kosten und des Zeitrahmens.

Mindestens bis zur Abklärung des genauen Sanierungsvorgehens kann keine Entscheidung über eine dauerhafte Nutzung bzw. Verpachtung des Ratskellers erfolgen.

Beschlussvorschlag:

Es wird anerkannt, dass für das technische Rathaus ein relevanter Sanierungsbedarf vorliegt. Ein sinnvolles Sanierungsvorgehen ist zu entwickeln, welches nach Fertigstellung in den Gremien vorgestellt wird.

Anlagen:

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