Sachverhalt:

Mit der Vorlage 19/393 wurde Ende 2019 die Aufnahme der Maßnahme zum Bau eines nachbarschaftlichen Quartierszentrums im Rahmen des Förderprogrammes „Investitionspakt – soziale Integration im Quartier“ beschlossen. Anfang 2020 erhielt die Stadt Hildesheim die Zusage aus dem Förderprogramm und die weitere Planung konnte durchgeführt werden. Ende 2020 wurden die Hochbauplanungen weitestgehend abgeschlossen und der Ausschuss für Finanzen, Wirtschaftsförderung und Liegenschaften wurde in seiner Sitzung vom 28.04.2021 über eine Steigerung des Eigenanteils der Stadt Hildesheim informiert (unter Mitteilungen). Auf Basis dieser Berechnungen und Planungen wurde Mitte 2021 der Bauantrag für das Vorhaben gestellt und verschiedene Grundstücksankäufe wurden vorbereitet. Die Baugenehmigung liegt nunmehr vor und die Grundstücksankäufe konnten abgeschlossen werden.

Bauherr für das Zentrum wird der Beamten-Wohnungs-Verein zu Hildesheim eG (BWV) sein, der selbst zahlreiche Liegenschaften im Stadtfeld besitzt. Darüber hinaus ist er auch Grundstückseigentümer des zukünftigen Zentrums und wird dieses in Kooperation mit dem Verein Gemeinwesenarbeit Stadtfeld e. V. auch betreiben. Das Zentrum muss dabei für mind. 25 Jahre dem entsprechenden Zweck dienen. Um die Maßnahme über die öffentliche Förderung bezuschussen zu können, wird zwischen der Stadt Hildesheim und dem BWV ein städtebaulicher Vertrag geschlossen. Dieser wird aufgrund von vertraulichen Vertragsinhalten im nicht öffentlichen Teil der jeweiligen Gremien beschlossen.

Kostensituation

Nun ist die Planung soweit fortgeschritten, dass die Hochbaumaßnahme durchgeführt werden kann. Im Rahmen der Angebotsabfrage durch den BWV ist dabei erneut eine Kostensteigerung entstanden, die wie folgt zu erklären ist:

Holzpreis: die Kostenberechnung im April 2021 ist von einem mittleren Holzpreis i. H. v. 475 €/m³ ausgegangen. Dies war zu diesem Zeitpunkt ein realistischer Preis. Die Angebote Ende 2021 lagen mit einem m³-Preis von 1.115,- € 135% über dem Preis der Kostenberechnung. Der Preis für den Baustoff Holz liegt dabei konstant auf einem sehr hohen Niveau.

Stahlpreis: Gleiches gilt für den Baustoff Stahl. Aufgrund der pandemische Situation und der weltweit problematischen Lieferketten ist der Preis für Stahl ebenfalls sehr hoch und schlägt sich bei den Angeboten der Baufirmen stark durch.

Hohe Ausstattung: Insgesamt wurde eine hohe Ausstattung für das Zentrum gewählt. Die Innenbeleuchtung sowie bestimmte Ausstattungsgegenstände hatten ein hohes Niveau. Davon ist im Rahmen der Abstimmungen zu Kostenreduzierungen dann Abstand genommen worden.

Allgemein hohe Baukosten und hohe Auslastung der Baufirmen: Wie bekannt ist, sind Baukosten insbesondere im Hochbaubereich derzeit auf einem Rekordhoch. Dies wird auch bei dem Projekt zum Neubau des Quartierszentrums deutlich. Dabei ist auch erneut deutlich geworden, dass es aufgrund der hohen Auslastung der Baufirmen teilweise für bestimmte Gewerke nur sehr schwer ist, überhaupt noch Angebote von Baufirmen zu erhalten. Durch die hohe Angebotsnachfrage entsteht ein sehr hoher Preis für die einzelnen Arbeitsstunden und Gewerke.

Bei der Kostenberechnung im April 2021 ist man noch davon ausgegangen, dass eine zusätzliche Förderung der KfW-Bank (Standard KfW-55) mit in das Vorhaben einbezogen werden könnte. Das Förderprogramm KfW-55 lief zum Jahr 2022 aus; gleichzeitig musste bei erneuter Prüfung der Förderregularien von einer Förderung der KfW-Bank Abstand genommen werden. Die dafür eingeplanten 65.000,- € Fördermittel stehen somit als zusätzliche Förderung nicht mehr zur Verfügung.

Im Rahmen der weiteren Projektbearbeitung konnten Einsparungen vorgenommen werden. Die im Zusammenhang mit der Städtebauförderung „Sozialer Zusammenhalt“ tagende Lenkungsgruppe wurde über die Entwicklungen informiert und verschiedene Anpassungen und Prüfaufträge haben erneut zu einer Einsparung geführt. Dennoch steht gegenüber der im April darstellten Kosten weiterhin eine Kostensteigerung im Raum, sodass der Eigenanteil der Stadt Hildesheim erhöht bleibt. Die Kostensituation stellt sich (auch historisch betrachtet) wie folgt dar:

Gesamtprojektkosten April 2021:             1.000.350,-   €

Anteil Investitionspakt:     606.000,- €

Anteil weitere Förderung (KfW):      65.000,- €

Eigenanteil Investitionspakt:     104.100,- €

Anteil „Sozialer Zusammenhalt“:    134.637,- €

Eigenanteil „Sozialer Zusammenhalt“:     66.314,- €

Anteil Drittmittel (BWV + GWE):      24.300,- €

Gesamtprojektkosten Anfang 2022:       1.180.337,-  €

Anteil Investitionspakt:      606.000,- €

Eigenanteil Investitionspakt:      347.370,- €

Anteil „Sozialer Zusammenhalt“       82.615,- €

Eigenanteil „Sozialer Zusammenhalt“:      40.691,- €

Anteil Drittmittel (BWV + GWE):     103.660,- €

Die bisher für den Hochbau geplanten Kosten für den Bau und die Baunebenkosten i. H. v. 710.100,- € sind somit auf 953.370,- € (rd. 26 %) angestiegen. Durch Verschiebungen bei begleitenden Maßnahmen (z. B. Garagenrückbau) konnten im Gesamtprojekt aber auch Einsparungen erzielt werden, sodass sich unter dem Strich die Kosten für das Gesamtprojekt um 179.987,- € (rd. 15 %) erhöht haben.

Im städtischen Haushalt sind bisher die Planzahlen von der Beantragung im Jahr 2019 berücksichtigt. Das bedeutet, dass lediglich ein städtischer Eigenanteil i. H. v. 67.365,- € eingeplant wurde (s. Vorlage 19/393 und die entsprechenden Angaben aus dem damaligen Kosten- und Finanzierungsplan). Entsprechend muss ein Delta i. H. v. 279.370,- € im städtischen Haushalt zur Deckung vorgeschlagen werden. Dabei werden ausschließlich andere Städtebauförderprojekte herangezogen. Da derzeit für die Kostensteigerung beim Quartierszentrum keine Einnahmen durch Fördermittel zu erwarten sind, können auch nur die entsprechenden städtischen Eigenanteile (33 % Eigenanteil bei Regelförderung 67 %) berücksichtigt werden. Somit entsteht dem städtischen Haushalt keine zusätzliche finanzielle Belastung in 2022. Hierzu wird folgender Vorschlag gemacht:

Städtebaufördergebiet „Stadtfeld“:  städtischer Anteil (33%)

Projekt: Außenanlage Quartierszentrum:  45.700,20 €

Projekt: Stadtfeld zeigt Gesicht:   23.100,- €

Projekt: Roter Spiel- und Bolzplatz:   16.500,- €

Städtebaufördergebiet „Nördliche Nordstadt“ 

Projekt Ankauf Grundstücke Bugenhagenstraße: 28.988,98 €

Städtebaufördergebiet „Oststadt“:  

Projekt: Grünanlagen Oststadt:              43.858,91   €         

Summe:       158.148,09 €

Für die genannten Projekte entsteht ein nur geringer Nachteil. Die Außenanlagen für das Quartierszentrum werden in Planung und Bau für 2023 neu angemeldet und das Projekt entsprechend verschoben. Für die Eingangsbereiche des Zentrums werden Provisorien geprüft. Das Projekt „Stadtfeld zeigt Gesicht“ als Fassadenförderung wird in 2022 inhaltlich intern weiter vorbereitet und soll nun erst in 2023 in die Umsetzung gehen. Die Mittel werden entsprechend neu angemeldet. Der rote Spiel- und Bolzplatz im Stadtfeld ist fertigstellt; hier stehen die Restmittel frei zur Verfügung. Der Ankauf der Grundstücke für die Erweiterung des Straßenraums der Bugenhagenstraße ist nicht mehr notwendig; die Mittel stehen frei zur Verfügung. Bei den Mitteln für die Grünanlagen Oststadt handelt es sich um Restmittel für die bestehenden Bauprojekte sowie weitere Planungs- und Baumittel für die „Grünfläche am Ehrenmal“, die für 2022 nicht weiter im Bau vorgesehen sind. Weitere Planungen an der Grünfläche können mit den verbleibenden Mitteln und mit den neu geplanten Mitteln in 2022 fortgesetzt werden.

Mit den Mittelverschiebungen kann ein freier Mittelfluss für das Quartierszentrum i. H. v 158.148,09 € erreicht werden. Zur vollständigen Deckung des Deltas fehlen noch 121.221,91 € im städtischen Haushalt. Diese werden für 2023 neu angemeldet, da der Zahlungsfluss für die Baumaßnahme auch in 2023 noch weiter zu erwarten ist. Um den städtebaulichen Vertrag dennoch schließen zu können, wird die Verpflichtungsermächtigung (VE) für das Projekt „Neue Mitte Nordstadt“ aus dem Städtebaufördergebiet „Nördliche Nordstadt“ in Höhe des notwendigen Deltas genutzt. Für das Projekt in der Nordstadt hat das keine Auswirkungen, da mit den verbleibenden Restmitteln auf der Position die weitere Planung noch in 2022 beauftragt werden könnte. Ein Bau ist hier nicht in 2022 geplant. Mit der Inanspruchnahme der VE (also dem Abschluss des städtebaulichen Vertrages) bindet sich die Stadt, die verbleibenden 121.221,91 € (rd. 122.200,- €) mit dem Haushaltsplan 2023 zur Verfügung zu stellen.

Weiteres Vorgehen

Da der BWV für die Maßnahme als Bauherr auftritt, soll im nächsten Schritt ein städtebaulicher Vertrag zur Bezuschussung der Gesamtmaßnahme geschlossen werden. Dieser regelt den Zuschuss für den Hochbau. Dabei wird die Gesamtmaßnahme zu 100 % aus Fördermitteln und aus dem städtischen (erhöhten) Anteil finanziert.

Es ist geplant die Baufirmen Mitte Februar 2022 mit dem Bau des Quartierszentrums zu beauftragen. Je nach weiterer Abstimmung mit den Baufirmen ist Mitte 2022 der Baubeginn zu erwarten, die Fertigstellung nach ca. 12 Monaten (je nach Witterung und ggf. nicht vorhersehbarer Komplikationen im Bauablauf). Das Quartierszentrum könnte somit Mitte 2023 in Betrieb genommen werden.

Selbstverständlich wird weiterhin versucht mit dem Land Niedersachsen und dem Bund eine Lösung für das Finanzierungsproblem zu finden. Bisher ist eine Erhöhung der Fördermittel grundsätzlich abgelehnt worden. Allerdings steht die Stadt Hildesheim mit dem Problem der steigenden Baukosten nicht alleine dar und erhofft sich mittels weiterer Gespräche mit dem Land, dass hier noch Flexibilisierungen bzgl. der Fördergelder zu erwarten sind. Gespräche auf oberste Ebene sind geplant. Eine abwartende Haltung und dadurch eine zeitliche Verschiebung der Baumaßnahme wird allerdings als problematisch eingeschätzt, da dann mit einer weiteren Baukostensteigerung zu rechnen ist.

Das Quartierszentrum im Stadtfeld stellt die zentrale Maßnahme der Quartiersentwicklung, auch im Rahmen der Städtebauförderung „Sozialer Zusammenhalt“, dar. Dies hat die Lenkungsgruppe in ihrer letzten Sitzung am 12.01.2022 noch einmal bekräftigt und sich für die Maßnahme ausgesprochen. Das Scheitern des Projektes würde zu massiven Legitimationsproblemen bei allen anderen Maßnahmen rund um die Städtebauförderung (z. B. Straßenumbau Triftäckerstraße) führen, wodurch die Akzeptanz der Bevölkerung gefährdet wäre.

Beschlussvorschlag:

1. Das Quartierszentrum im Stadtfeld soll wie dargestellt umgesetzt werden. Die nicht durch Fördermittel gedeckten Ausgaben werden entsprechend erhöht.
2. Der in 2022 auszuzahlende Teil der erhöhten Projektkosten, welcher nicht durch Fördermittel gedeckt ist, wird i. H. v. 158.148,09 € aus den in der Vorlage vorgeschlagenen Deckungsvorschlägen beglichen.
3. Der in 2023 auszuzahlende Teil der erhöhten Projektkosten, welcher nicht durch Fördermittel gedeckt ist, i. H. v. rd. 122.000,- € wird bereits im Jahr 2022 beauftragt. Die Beauftragung wird durch die Verpflichtungsermächtigung „Neue Mitte Nordstadt“ gedeckt. Im Haushaltsplan 2023 erfolgt die Veranschlagung für die Auszahlung.

Anlagen:

- Entwurfsdarstellung

- Kostenberechnung

- Finanzierungsplan